La comunidad de vecinos se impone al alquiler turístico: inadmitido un nuevo recurso contra una prohibición estatutaria

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dependiente del Ministerio de la Presidencia, ha emitido una resolución que cierra la puerta, una vez más, a un propietario que pretendía destinar su vivienda al alquiler turístico pese a una prohibición explícita en los estatutos de su comunidad. El caso, resuelto el 20 de noviembre de 2025 y publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 4 de marzo de 2026, se declara inadmisible por "identidad de razón" con al menos diez resoluciones anteriores dictadas en el verano de 2025.

La resolución responde al recurso interpuesto por un particular, don F. J. Z. A., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga número 3, don Santiago Aliaga Montilla. El registrador había suspendido la asignación de un Número de Registro Único de Alquiler de Corta Duración Turístico (NURA), requisito indispensable para operar legalmente en plataformas como Airbnb o Vrbo, al constar una cláusula prohibitoria en los estatutos de la propiedad horizontal del inmueble.

El órgano directivo, encabezado por María Ester Pérez Jerez, no entra a analizar el fondo del asunto en esta nueva resolución. En su lugar, aplica un criterio de economía procesal y coherencia jurisprudencial, declarando la "inadmisión" del recurso y remitiéndose de forma íntegra a los fundamentos de derecho ya expuestos en las diez resoluciones emitidas entre junio y julio del año pasado. Esta práctica, aunque agiliza la resolución de casos idénticos, deja sin un análisis específico las posibles particularidades de cada controversia, consolidando una doctrina administrativa firme.

Este caso pone de manifiesto el choque frontal entre dos intereses legítimos: el derecho individual de un propietario a explotar su patrimonio y la autonomía de la comunidad de propietarios para regular los usos de los inmuebles mediante sus estatutos. La Ley de Propiedad Horizontal otorga a las juntas de vecinos la potestad de limitar o prohibir la actividad turística mediante acuerdos mayoritarios, e incorporar estas limitaciones a los estatutos. La resolución de la Dirección General refuerza la primacía de estas normas privadas sobre las aspiraciones individuales en el ámbito del alquiler turístico.

Implicaciones y contexto crítico La reiteración de resoluciones en el mismo sentido señala una conflictividad creciente en un mercado, el del alquiler turístico, que ha transformado la vida en numerosos centros urbanos y costeros. Por un lado, los defensores de las prohibiciones comunitarias argumentan que son esenciales para preservar la convivencia, la seguridad y el carácter residencial de los edificios. Por otro, los propietarios afectados y parte del sector turístico sostienen que estas limitaciones restringen la libertad de empresa y agravan la oferta de alojamiento en destinos con alta demanda.

La resolución subraya el papel crucial del registrador de la propiedad como primer filtro de control, encargado de verificar el cumplimiento de todos los requisitos legales y estatutarios antes de asignar un NURA. Asimismo, deja claro que la vía para impugnar estas decisiones no es tanto la administrativa, una vez establecida una doctrina clara por el centro directivo, sino la judicial. La resolución informa a las partes de que pueden recurrir ante el Juzgado de lo Civil correspondiente en un plazo de dos meses, conforme a la Ley Hipotecaria.

Este fallo administrativo consolida un criterio que otorga una gran seguridad jurídica a las comunidades de propietarios que han decidido, democráticamente, vetar el alquiler turístico. Sin embargo, también plantea preguntas sobre la uniformidad de su aplicación en un territorio con normativas autonómicas diversas y sobre si podría fomentar una "fragmentación" del mercado, donde la posibilidad de alquilar turísticamente dependa de la regulación interna de cada edificio, más que de una planificación urbanística pública.

Fuentes

• Boletín Oficial del Estado. "Resolución de 20 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3..." BOE-A-2026-5091. Publicado el 4 de marzo de 2026.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
• Ley Hipotecaria, artículos 325 y 328.