La Dirección General de Seguridad Jurídica declara inadmisible otro recurso sobre alquiler turístico en una comunidad con estatutos restrictivos

El Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, a través de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ha hecho pública una resolución que zanja administrativamente el conflicto entre un propietario particular y el registrador de la propiedad de Estepona. La resolución, fechada el 20 de noviembre de 2025 y publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 4 de marzo de 2026, declara inadmisible el recurso presentado por un ciudadano, identificado como don E. M. R., contra la decisión del registrador de suspender la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico.

El origen del conflicto se sitúa en la negativa del registrador de la Propiedad de Estepona número 2, don Ricardo Alfaro Roa, a inscribir la vivienda para dicho uso al detectar que en los estatutos de la propiedad horizontal correspondiente existe una cláusula que prohíbe expresamente esta actividad. El propietario, al considerar injustificada esta suspensión, interpuso un recurso ante la administración central.

La resolución, firmada por la directora general María Ester Pérez Jerez, es contundente en su inadmisión. El argumento central no se basa en un análisis profundo del caso concreto, sino en lo que la administración denomina "identidad de razón" con al menos diez resoluciones anteriores emitidas por el mismo organismo entre junio y julio de 2025. La Dirección General remite "íntegramente a los fundamentos de Derecho" de esas resoluciones previas, sin aportar una motivación específica para este expediente, lo que podría ser interpretado como una aplicación de criterio automatizada.

Este caso pone de relieve la tensión constante en el mercado inmobiliario español entre la libertad individual del propietario para rentabilizar su vivienda y la potestad de las comunidades de vecinos para regular los usos de los inmuebles a través de sus estatutos. La Ley de Propiedad Horizontal otorga a las juntas de propietarios la capacidad de limitar o prohibir el alquiler con fines turísticos mediante una modificación estatutaria aprobada por la mayoría necesaria. Una vez establecida esa prohibición, los registradores de la propiedad actúan como filtro, denegando la inscripción en el registro de viviendas de uso turístico, un requisito obligatorio en muchas comunidades autónomas para operar legalmente.

La resolución subraya la preeminencia de la normativa privada de la comunidad (los estatutos) sobre el deseo individual de un propietario, reforzando la seguridad jurídica y la autonomía de las comunidades de vecinos. Sin embargo, desde el punto de vista de los particulares y de la industria del short-term rental, decisiones como esta pueden percibirse como un obstáculo burocrático que limita la oferta de alojamiento y el desarrollo económico vinculado al turismo, especialmente en zonas de alta demanda como la Costa del Sol.

La única vía que la resolución deja abierta al recurrente es la judicial. Los interesados pueden presentar una demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia donde se ubique el inmueble en un plazo de dos meses desde la notificación, siguiendo el procedimiento del juicio verbal, conforme a los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Esta judicialización del conflicto implica costes económicos y temporales adicionales para el ciudadano.

Un dato relevante es la considerable demora entre la fecha de la resolución (20 de noviembre de 2025) y su publicación en el BOE (4 de marzo de 2026), un lapso de más de tres meses que plantea interrogantes sobre la agilidad administrativa en la notificación de este tipo de decisiones que afectan a derechos de propiedad.

Fuentes:

• Resolución de 20 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Publicada en el Boletín Oficial del Estado núm. 56, de 4 de marzo de 2026, sección 3, páginas 32651. BOE-A-2026-5094.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
• Ley Hipotecaria, artículos 325 y 328.