La Administración no podrá cancelar unilateralmente el derecho de reversión en fincas expropiadas

En un caso que sienta un precedente sobre los límites del poder administrativo frente a los derechos registrales, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha desestimado el recurso interpuesto por la Demarcación de Carreteras del Estado en La Rioja. La Administración pretendía que se cancelara, por la vía meramente administrativa, el derecho de reversión inscrito a favor de los antiguos propietarios de dos fincas expropiadas en el término municipal de Nalda (La Rioja). La resolución, fechada el 20 de noviembre de 2025 y publicada en el BOE el 4 de marzo de 2026, confirma la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Logroño n.º 2, quien se negó a suprimir dicha carga alegando que su cancelación requiere el consentimiento del beneficiario o una resolución judicial firme.

El conflicto se originó cuando la Demarcación de Carreteras solicitó al Registro que, en las inscripciones de dos parcelas expropiadas, no constara "mención alguna al derecho de reversión". La Administración argumentaba que, al haberse acogido los anteriores dueños al artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF) para reclamar la expropiación total de sus fincas —por considerar antieconómica la conservación de los restos no necesarios para las obras—, no cabía aplicar dicho derecho de reversión. Este derecho permite al expropiado recuperar el bien si desaparece la causa que motivó la expropiación (por ejemplo, si no se ejecuta la obra o si sobran terrenos).

El registrador don Felipe Marcos Fernández denegó la solicitud. En su calificación, sostuvo que el derecho de reversión, una vez inscrito, "se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales" y que su cancelación exige el consentimiento de su beneficiario o una sentencia firme que lo ordene. La Administración recurrió esta decisión, alegando jurisprudencia y un informe de Abogacía del Estado para defender su postura.

La Dirección General de Seguridad Jurídica, en una extensa resolución, ha desestimado el recurso y respaldado plenamente al registrador. El organismo, dependiente del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, realiza un profundo análisis doctrinal y jurisprudencial sobre la naturaleza del derecho de reversión. Concluye que se trata de un derecho real, autónomo y con contenido patrimonial desde el momento de la expropiación (derecho "latente" o "expectante"), que grava la finca y es plenamente transmisible. La reforma de la LEF operada por la Ley 38/1999 reforzó este carácter, al exigir que su mención expresa conste en la inscripción registral para que sea oponible a terceros.

La resolución subraya que, conforme a la Ley Hipotecaria, los asientos registrales gozan de una especial protección. Su cancelación, como regla general, no puede hacerse de oficio por la Administración, sino que requiere la voluntad del titular del derecho o una decisión judicial en un proceso contradictorio. Aunque existen excepciones, como la extinción del derecho por imperativo legal expreso, el caso presentado no se encuadra en ellas. La Dirección General señala que, para cancelar el derecho de reversión por una causa de caducidad, se necesitaría un acto administrativo firme que lo declare extinguido, y que dicho acto haya adquirido firmeza también en vía judicial o hayan transcurrido los plazos para impugnarlo.

Esta decisión delimita con claridad la esfera de actuación de la Administración y la tutela registral de los derechos de los ciudadanos. Impide que, mediante un mero trámite administrativo, se suprima un derecho real inscrito que constituye una garantía fundamental para el expropiado. El fallo obliga a la Administración, si quiere proceder a la cancelación, a seguir la vía del mutuo acuerdo con los reversionistas o a obtener una sentencia que reconozca la extinción del derecho, asegurando así la defensa y la contradicción en un procedimiento judicial.

Fuentes

• Resolución de 20 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE-A-2026-5098) el 4 de marzo de 2026. Disponible en: https://www.boe.es/boe/dias/2026/03/04/pdfs/BOE-A-2026-5098.pdf
• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Expropiación Forzosa.
• Ley Hipotecaria, Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946.