La Administración cierra la puerta a permisos de alquiler turístico en comunidades con estatutos restrictivos

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha emitido una resolución que establece un criterio firme y consolidado: la prohibición expresa de alquiler turístico en los estatutos de una comunidad de propietarios es un obstáculo insalvable para obtener el Número de Registro Único de Alquiler de Corta Duración Turístico (NURAT). La resolución, fechada el 21 de noviembre de 2025 y publicada este 4 de marzo de 2026 en el Boletín Oficial del Estado (BOE), declara inadmisible el recurso interpuesto por un particular contra la decisión de un registrador de la propiedad de Benalmádena que denegó dicho número al constar dicha prohibición en los estatutos.

El caso se origina cuando el registrador de la Propiedad de Benalmádena número 2, don Joaquín María Larrondo Lizarraga, suspendió la asignación de un NURAT a un propietario, identificado como don M. R. C., al verificar que los estatutos de la comunidad horizontal donde se ubica la vivienda contienen una cláusula que prohíbe específicamente esta actividad. Ante esta negativa, el propietario interpuso un recurso.

La respuesta de la Administración, firmada por la directora general María Ester Pérez Jerez, es taxativa y se apoya en una jurisprudencia administrativa ya consolidada. El texto afirma que el supuesto de hecho "guarda identidad de razón" con al menos diez resoluciones desestimatorias anteriores emitidas por el mismo centro directivo entre junio y julio de 2025. En consecuencia, declara la "inadmisión" del recurso, remitiéndose íntegramente a los fundamentos de derecho ya expuestos en esos precedentes.

Esta postura uniforme de la Dirección General refuerza el principio de autonomía de la voluntad en el régimen de propiedad horizontal, establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Según este criterio, las normas estatutarias aprobadas por la junta de propietarios –que pueden ir más allá de la ley para regular el uso de los elementos privativos– son vinculantes para todos los propietarios y tienen plena eficacia frente a terceros, incluidas las administraciones públicas que tramitan licencias o registros.

La resolución deja abierta únicamente la vía judicial para los propietarios que discrepen. Los interesados podrán impugnar la decisión del registrador mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil correspondiente, en un plazo de dos meses desde la notificación. Sin embargo, la contundencia y repetición del criterio administrativo sugiere que cualquier batalla legal en este sentido se enfrentará a un muro de argumentación bien consolidado.

Este caso evidencia el conflicto latente en muchas comunidades entre la libertad individual de un propietario para rentabilizar su inmueble y el derecho colectivo a establecer normas de convivencia y uso. Mientras municipios turísticos como Benalmádena regulan el sector, la Administración central, a través de sus registradores y de la Dirección General de Seguridad Jurídica, está priorizando de manera sistemática la seguridad jurídica y el cumplimiento de los pactos privados comunitarios por encima de la expansión del negocio del alquiler turístico. La decisión tiene implicaciones directas para miles de propietarios en España cuyas comunidades han votado restricciones, limitando de facto su capacidad para operar en plataformas como Airbnb o Vrbo, y refuerza el poder de las juntas de vecinos para definir el carácter residencial de sus edificios.

Fuentes:

1. Boletín Oficial del Estado. "Resolución de 21 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2". BOE-A-2026-5101, 4 de marzo de 2026. Disponible en: https://www.boe.es/boe/dias/2026/03/04/pdfs/BOE-A-2026-5101.pdf
2. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
3. Ley Hipotecaria (artículos 325 y 328, referidos al procedimiento y recursos contra las calificaciones registrales).